L’ouverture au public de la ligne B du métro de Rennes est annoncée en mai 2022, avec 15 nouvelles stations et 2 000 places de parking. Tout cela va modifier nos habitudes de déplacement et provoquer de nouveaux flux. Dans de nombreux quartiers, la chalandise sera bouleversée. Cette évolution sera sans doute profitable pour les commerces les plus proches des nouvelles stations. À l’inverse, on peut craindre que des points de vente perdent de leur attractivité, car ils se trouveront à l’écart des nouveaux réseaux de transport. Ces modifications peuvent-elles influer sur le montant des loyers commerciaux ?
Plusieurs éléments de réponse méritent d’être posés.
La modification ne pourra pas se faire en temps réel, mais seulement au moment du renouvellement ou lors de la révision triennale qui suivront la mise en service du métro. Bailleurs et preneurs à bail commercial doivent donc être particulièrement attentifs au calendrier du contrat en cours : l’opportunité de solliciter une modification de loyer est rare. La rédaction d’un congé délivré avant mai 2022 pour une échéance contractuelle postérieure à cette date fera l’objet d’un soin particulier.
C’est à celui qui demande l’ajustement du loyer de prouver que la mise en fonctionnement du métro a impacté sur les « facteurs locaux de commercialité » propres à l’activité exercée. Cette modification doit être « notable », si la demande est faite lors du renouvellement, et elle doit « entraîner par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux », si la demande est faite lors d’une révision triennale.
Il faut également rappeler que ce n’est qu’une première étape, qui ouvre la voie à la fixation du loyer « à la valeur locative de marché ». Avant toute démarche, il y a lieu de vérifier que cette valeur locative correspond à ce que l’on attend (une augmentation pour le bailleur, une réduction pour le preneur).
Demander une modification de loyer doit se faire par exploit d’huissier. Toutefois, la voie du dialogue et de la négociation ne doit pas être négligée, et peut s’ouvrir en parallèle. Lorsqu’elle aboutit, elle permet de savoir plus rapidement dans quelles conditions le bail se poursuivra ce qui aide à se projeter dans l’avenir.
En cas de désaccord entre bailleur et preneur, sur le principe de la fixation du loyer à sa nouvelle valeur locative, ou sur cette valeur, il est possible de saisir le Juge des Loyers Commerciaux. La mise en fonctionnement de la première ligne du métro en 2012 avait généralement été considérée par le tribunal et la cour d’Appel de Rennes comme justifiant des déplafonnements de loyers pour les commerces qui en subissaient l’impact. Il en sera sans doute de nouveau ainsi pour la ligne B du métro. On peut même s’attendre à des demandes similaires lorsque le parking Vilaine au centre de Rennes sera supprimé, car ce sera également un bouleversement pour les commerces alentour. Il faut donc se tenir prêt et anticiper pour que, près de la tranquille Vilaine, joli métro rime avec beaux baux.
Par Claire Hutin, avocat